「新NISAで不動産にも投資してみたい」「配当金（分配金）を非課税で受け取りたい」。そんな方にぴったりなのが、REIT（リート）を活用した投資方法です。
REITは不動産投資信託の略称で、実物の不動産を持たなくても少額から不動産投資ができる仕組みです。新NISAの成長投資枠を活用すれば、REITの分配金を非課税で受け取れるため、効率よくインカム収入を得ることが可能です。
本記事では、新NISAで購入できるREITの種類やおすすめの銘柄選び、注意点まで詳しく解説します。
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REITとは？基本的な仕組みを押さえよう
REIT（不動産投資信託）の仕組み
REIT（Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・住宅・物流施設などの不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
日本の証券取引所に上場しているREITは「J-REIT（Jリート）」と呼ばれ、約60銘柄が取引されています（銘柄数は変動します）。株式と同じようにリアルタイムで売買でき、利益の90%超を分配するなどの要件を満たせば法人税が実質的に課されない仕組みのため、分配金利回りが高めになりやすいのが特徴です。
REITのメリットとデメリット
メリット
- 少額（数万円〜）から不動産投資ができる
- 分配金利回りが高めの傾向（水準は時期により変動）
- プロが物件の選定・管理を行ってくれる
- 株式と異なる値動きをするため分散効果がある
デメリット
- 金利上昇局面では価格が下がりやすい
- 不動産市況や景気に左右される
- 個別REITは銘柄ごとのリスクがある
メリットとデメリットが表裏一体になっているぶん、REITは「なんとなく高利回りだから」で選ぶとあとで戸惑いやすい商品でもあります。仕組みや値動きのクセを最初に一通り押さえておきたい方は、REITをテーマにした入門書に目を通しておく方法もあります。
新NISAでREITを買うにはどの枠を使う？
成長投資枠で購入可能
J-REITの個別銘柄やREIT型のETF・投資信託は、新NISAの成長投資枠で購入できます。つみたて投資枠の対象にはなっていないため、成長投資枠の年間240万円・生涯1,200万円の枠内で投資することになります。
個別REIT vs REIT型ETF vs REIT型投資信託
| 種類 | 特徴 | おすすめの人 |
|---|---|---|
| 個別REIT | 1銘柄に集中投資。分配金が直接もらえる | 特定の不動産タイプに投資したい方 |
| REIT型ETF | 複数のREITに分散投資。株式のように売買可能 | 手軽に分散したい方 |
| REIT型投資信託 | 自動で分散・再投資。積立設定もできる | 手間をかけたくない初心者の方 |
新NISAで検討したいREIT関連商品の特徴
J-REIT ETFの選び方
J-REIT ETFは東証REIT指数に連動するものが主流です。選ぶ際のポイントは以下の3つです。
- 信託報酬の低さ：年率0.16%前後が目安
- 流動性の高さ：出来高が多い銘柄を選ぶ
- 純資産総額：規模が大きいほど安定運用が期待できる
代表的なJ-REIT ETFとしては、「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）」が流動性が高く、初心者にも使いやすい銘柄です。また「MAXIS Jリート上場投信（1597）」は信託報酬が0.1595%と低めの水準です。REITの銘柄選びを広く見たい方は、以下の記事でもまとめています。
さらに高利回りを狙いたい方は「iFreeETF 日経高利回りREIT指数（210A）」にも注目です。株式と同じように1口単位で売買でき、信託報酬は0.1595%と低めの水準です。
REIT型投資信託の特徴
ETFではなく通常の投資信託でREITに投資する方法もあります。自動積立設定ができるため、毎月コツコツ投資したい方にはこちらが便利です。
「eMAXIS Slim 国内リートインデックス」や「ニッセイJリートインデックスファンド」など、低コストのインデックスファンドが複数あります。海外REITに投資したい場合は「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」なども選択肢に入ります。
個別REITを選ぶときのチェックポイント
用途（セクター）で分類する
J-REITは投資する不動産の種類によって特徴が異なります。
- オフィス型：都市部のオフィスビルに投資。景気に連動しやすい
- 住宅型：マンション中心。景気の影響を受けにくいとされ、比較的安定しやすい
- 物流型：物流施設に投資。EC市場の拡大で需要が堅調
- 商業施設型：ショッピングモール等。消費動向に左右される
- ホテル型：インバウンド需要の恩恵。景気変動の影響大
- 総合型：複数の用途に分散投資。安定感がある
分配金利回りだけで判断しない
利回りが高いからといってすぐに飛びつくのは危険です。利回りが高い理由が「価格が大幅に下落したから」というケースもあります。以下の点もあわせてチェックしましょう。
- NAV倍率：1倍を下回ると割安の目安
- FFO倍率：キャッシュフローベースの割安度を測る指標
- LTV（負債比率）：40〜50%程度が健全な目安
- 稼働率：95%以上あるかどうか
このあたりの指標を自分で読めるようになると、利回りの数字だけに引っ張られにくくなります。分配金や配当で受け取るタイプの投資は考え方が共通する部分も多いので、インカム投資の解説書をあわせて読んでいる方もいます。
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新NISAでREITに投資するときの注意点
金利上昇リスク
金利が上昇すると、REITの借入コストが増加し、分配金が減少する可能性があります。また、金利上昇局面では債券の魅力が相対的に高まるため、REITの価格が下落しやすくなります。
分配金の受取方法に注意
新NISAで分配金を非課税にするためには、受取方法を「株式数比例配分方式」に設定する必要があります。銀行口座への直接入金を選ぶと、NISA口座で保有していても課税されてしまうため注意してください。
ポートフォリオ全体でのバランス
REITは株式や債券と異なる値動きをするため、分散効果が期待できます。ただし、ポートフォリオ全体に占めるREITの比率は10〜20%程度に抑えるのが一般的な目安です。
REITへの投資は元本が保証されているわけではありません。不動産市況の悪化やテナントの退去、金利変動などにより損失が出る可能性もあります。投資判断は自己責任で行いましょう。
REITをポートフォリオに組み込む具体的な方法
初心者向け：REIT型投資信託で積立
投資経験が少ない方は、まずREIT型の投資信託を毎月積立で購入するのがおすすめです。成長投資枠を利用し、月1〜3万円程度からスタートしてみましょう。ドルコスト平均法で購入タイミングを分散できるため、高値づかみのリスクを軽減できます。
中級者向け：J-REIT ETFで効率投資
ある程度まとまった資金がある方は、J-REIT ETFを活用しましょう。ETFは商品によっては投資信託より信託報酬が低いため、長期保有ではコスト差が効いてくることがあります。出来高の多い銘柄を選べば、売買もスムーズです。
上級者向け：個別REITの組み合わせ
不動産セクターの知識がある方は、個別REITを自分でポートフォリオに組む方法もあります。オフィス型・物流型・住宅型などセクターを分散し、決算月をずらして毎月分配金を受け取れるようにするのが上級テクニックです。ただし、個別銘柄リスクが高まるため、最低でも5銘柄以上に分散することが大切です。
よくある質問（Q&A）
Q. J-REITの分配金はどのくらいの頻度でもらえる？
J-REITの個別銘柄は年2回の分配が一般的です。ただし、銘柄ごとに決算月が異なるため、複数銘柄を組み合わせれば毎月分配金を受け取ることも可能です。
Q. 海外REITにも新NISAで投資できる？
海外REITに直接投資することはできませんが、「海外REIT型の投資信託」や「海外REIT ETF」を成長投資枠で購入することで間接的に投資できます。
Q. REITと現物不動産、どちらがおすすめ？
少額から始めたい方、管理の手間を省きたい方にはREITがおすすめです。レバレッジを効かせた大きなリターンを狙いたい方や、物件管理に興味がある方は現物不動産も選択肢になります。
Q. REITはインフレに強い？
一般的にREITはインフレに対して一定の耐性があるとされています。不動産の賃料は物価上昇に合わせて引き上げられることが多く、インフレ局面では賃料収入の増加が期待できるためです。ただし、金利上昇を伴うインフレではREIT価格が下落する面もあるため、単純に「インフレに強い」とは言い切れない点には注意しましょう。
Q. REITの分配金は減ることもある？
あります。テナントの退去による稼働率の低下、賃料の引き下げ交渉、物件の売却損などが生じると分配金が減少する可能性があります。個別REITに集中投資している場合は特にリスクが大きいため、ETFや投資信託で分散するとリスクを抑えやすくなります。
REITを新NISAで買うには、NISA口座を開く証券会社を選ぶ必要があります。松井証券は、成長投資枠で日本株・米国株・投資信託が取引でき、NISA口座の売買手数料はインターネット経由なら0円と公式サイトで案内されています。J-REITやETFの取り扱いは公式サイトで確認してください。分配金や価格は変動し、元本を割り込む可能性があります。
まとめ｜新NISAとREITで非課税の分配金を手に入れよう
新NISAの成長投資枠を活用すれば、REITの分配金を非課税で受け取ることができます。J-REIT ETFを使えば少額から分散投資が可能で、初心者にも始めやすい投資先です。
銘柄選びでは信託報酬・流動性・分配金利回りのバランスをチェックし、ポートフォリオ全体の一部として組み込む形で活用してみてください。
J-REITの最新情報はJ-REIT.jp（不動産投資信託の総合情報サイト）で確認できます。また、ETFの銘柄一覧は日本取引所グループ（JPX）のETF一覧ページも参考になります。
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